LMNP en 2026 : les règles fiscales à connaître

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas une option librement choisie. Il résulte de la situation de l’ensemble du foyer fiscal et du montant total des recettes tirées de toutes ses locations meublées.

L’activité est considérée comme professionnelle lorsque les deux conditions suivantes sont simultanément remplies :

Lorsque l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, l’activité conserve un caractère non professionnel sur le plan fiscal.

Le statut fiscal LMNP ou LMP ne doit pas être confondu avec l’affiliation à un régime social. Les critères fiscaux apprécient la situation du foyer, tandis que l’assujettissement aux cotisations sociales dépend notamment de la nature de la location et du niveau des recettes.

Certaines activités de location meublée de courte durée peuvent entraîner une affiliation sociale, notamment lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 €. La qualification exacte dépend cependant du type de location, de son classement éventuel et des modalités d’exercice : elle doit donc être vérifiée au cas par cas.

Au régime micro-BIC, le propriétaire déclare le montant brut des recettes encaissées, charges refacturées comprises. Il ne déduit pas individuellement ses dépenses : l’administration applique un abattement forfaitaire représentatif de l’ensemble des charges.

Un propriétaire perçoit 12 000 € de recettes annuelles pour une location meublée de longue durée.

La somme de 6 000 € constitue alors le bénéfice imposable calculé après abattement. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et, selon la situation du loueur, aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales applicables.

Le micro-BIC ne permet pas de déduire individuellement les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les assurances, les travaux, les honoraires ou les frais de gestion. Toutes ces dépenses sont réputées couvertes par l’abattement forfaitaire.

Le régime réel devient obligatoire lorsque les conditions d’accès au micro-BIC ne sont plus remplies. Il peut également être choisi volontairement lorsque les charges et les amortissements rendent cette option plus adaptée.

Sous réserve de respecter les conditions fiscales de déduction, les dépenses suivantes peuvent notamment être prises en compte :

Le régime réel permet également de constater l’amortissement du logement, à l’exclusion du terrain, ainsi que celui du mobilier et de certains équipements. Cet amortissement répartit comptablement la valeur des biens sur leur durée probable d’utilisation.

Ce régime impose une comptabilité conforme, une déclaration de résultat et la conservation de l’ensemble des factures, relevés, contrats et justificatifs nécessaires.

La déduction des amortissements est plafonnée : elle ne peut pas rendre le résultat fiscal déficitaire. La fraction non utilisée peut être reportée dans les conditions propres à la location meublée.

Les déficits provenant des charges et les amortissements qui n’ont pas pu être déduits suivent des règles distinctes. Pour un LMNP, les déficits issus des charges sont en principe imputables sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, tandis que les amortissements différés suivent leur propre mécanisme de report.

Non. Le régime réel peut être favorable lorsque les charges, les intérêts et les amortissements sont importants, mais son intérêt doit être mesuré sur plusieurs années et non sur une seule déclaration.

Il faut distinguer les prélèvements sociaux dus sur les revenus du patrimoine des cotisations sociales dues au titre d’une activité professionnelle. Les deux mécanismes ne reposent ni sur la même assiette ni sur les mêmes règles.

Lorsque les revenus de location meublée ne sont pas déjà soumis aux cotisations sociales par un organisme tel que l’Urssaf, ils sont soumis aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine. Pour les revenus de location meublée concernés, le taux global indiqué par l’administration fiscale en 2026 est de 18,6 %.

Les prélèvements sont calculés :

Certaines locations meublées de courte durée peuvent relever des cotisations et contributions sociales sur les revenus d’activité lorsque les seuils et conditions prévus par la réglementation sont remplis. Le seuil de 23 000 € constitue un point de vigilance important, mais la réponse dépend également du classement du logement et du régime social disponible.

La location de logements meublés à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA. L’exonération ne signifie pas que l’activité n’a aucune dimension économique : elle signifie que l’opération de location n’est pas soumise à la taxe dans le cas général.

La location peut devenir soumise à la TVA lorsqu’elle présente les caractéristiques d’une prestation hôtelière ou para-hôtelière. L’analyse porte notamment sur l’accès du client à au moins trois des quatre services suivants :

L’accès à au moins trois de ces quatre services peut caractériser une activité para-hôtelière soumise à la TVA, sous réserve de l’analyse complète des conditions dans lesquelles les prestations sont effectivement proposées.

Les conséquences de la réforme de la facturation électronique dépendent de la nature de la location, de la qualité des clients et du régime de TVA applicable aux opérations réalisées.

Un loueur qui réalise uniquement des locations de logements meublés à usage d’habitation exonérées de TVA n’a pas à émettre de factures électroniques pour ces opérations exonérées.

S’il dispose d’un numéro SIREN et entre dans le champ de la réforme, il doit néanmoins être en mesure de recevoir les factures électroniques émises par ses fournisseurs à compter du 1er septembre 2026.

La réception s’organise au moyen d’une plateforme agréée choisie par l’entreprise ou le loueur concerné.

Les loueurs qui réalisent des opérations soumises à la TVA, notamment certaines prestations para-hôtelières, peuvent être concernés par l’émission de factures électroniques ou par la transmission de données de transaction et de paiement.

Le calendrier officiel prévoit une obligation de réception à compter du 1er septembre 2026. Pour les petites et micro-entreprises, l’obligation d’émission doit s’appliquer à compter du 1er septembre 2027, sous réserve de l’évolution du calendrier officiel.

Lorsque le propriétaire conserve la qualité de LMNP à la date de la vente, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition utilisé pour déterminer la plus-value est en principe diminué des amortissements admis en déduction pendant la période de location au régime réel.

Cette diminution du prix d’acquisition fiscal augmente mécaniquement la plus-value brute avant prise en compte des frais, travaux, abattements pour durée de détention et autres correctifs applicables.

Certaines résidences avec services, notamment dans des catégories prévues par la loi, bénéficient d’exceptions. Il faut donc vérifier la nature exacte de l’immeuble avant toute simulation.

Au-delà du choix fiscal, le loueur doit organiser ses documents et ses flux afin de suivre la rentabilité du bien, de fiabiliser les informations transmises et de répondre aux nouvelles obligations numériques.

Organisation des justificatifs, classement numérique, suivi des recettes et des dépenses, préparation à la facturation électronique et échanges avec votre cabinet comptable.